在中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策取向下，地方政府堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，堅(jiān)持因城施策，出臺(tái)了一系列更加精準(zhǔn)的調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前三季度，中央和地方政府出臺(tái)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策和措施多達(dá)70余項(xiàng)，因此，2018年的房地產(chǎn)可謂是“政策年”。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn)，住房必將從投資屬性向居住屬性回歸；在住房供求總量基本平衡后，中國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模將處于一個(gè)更長(zhǎng)的平臺(tái)期。

在中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策取向下，地方政府堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，堅(jiān)持因城施策，出臺(tái)了一系列更加精準(zhǔn)的調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前三季度，中央和地方政府出臺(tái)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策和措施多達(dá)70余項(xiàng)，因此，2018年的房地產(chǎn)可謂是“政策年”。除了以往的限購(gòu)、限貸、限商、限售等限制性政策以外，在長(zhǎng)期租賃型住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、住房投融資機(jī)制、住房銷售制度等多個(gè)層面出現(xiàn)一系列新探索新進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果正在逐步顯現(xiàn)。

投資增速下降、市場(chǎng)熱度回調(diào)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。

一是房地產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)回落。

前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額8．87萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)9．9％，增速比1—8月份回落了0．2個(gè)百分點(diǎn)。究其原因主要有：第一，在供求基本平衡的基本面下，房地產(chǎn)投資增速難以維持高位運(yùn)行。在第六次人口普查基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房擁有量已經(jīng)達(dá)到1．1套左右，而每年住房銷售量仍約1000萬(wàn)套，因此，隨著城鎮(zhèn)家庭住房擁有量不斷提升，房地產(chǎn)投資增速必然出現(xiàn)趨勢(shì)性回落。第二，從房地產(chǎn)庫(kù)存周期看，土地補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力減弱。9月份，全國(guó)商品房待售面積5．3億平方米，同比下降13％，已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月保持同比下降。由于部分城市庫(kù)存水平回落，吸引一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在去年加大了拿地力度，現(xiàn)在這一輪土地補(bǔ)庫(kù)存已經(jīng)基本完成。8月份，待開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)31．7％，土地補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)機(jī)開(kāi)始趨弱，加之資金鏈壓力加大，甚至一些熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道收緊。銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款門(mén)檻提高，一些地區(qū)分行紛紛設(shè)置白名單，對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入白名單的開(kāi)發(fā)企業(yè)，銀行貸款額度受限或無(wú)法貸款。1—8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款累計(jì)同比下降9．7％。這也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)增加自籌融資渠道比例，前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中自籌資金同比增長(zhǎng)11．4％。另外，受控制居民部門(mén)信貸杠桿的影響，前三季度，購(gòu)房者的個(gè)人按揭貸款累計(jì)下降1．2％，而定金及預(yù)收款累計(jì)增長(zhǎng)16．3％，因此，銷售回款對(duì)投資的支持力度也會(huì)有所下降。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)。

從一線城市新建商品住宅價(jià)格看，9月份上海、深圳分別下降了0．1％和0．2％，北京與8月份持平，只有廣州上漲了0．4％。有些觀點(diǎn)認(rèn)為，由于一手房受行政性限價(jià)因素影響，難以反映最真實(shí)的市場(chǎng)行情，但從更能反映市場(chǎng)情緒的二手住宅價(jià)格看，北京和上海也出現(xiàn)了下降，降幅均為0．2％，深圳與8月份持平，廣州上漲了0．2％。從31個(gè)二線城市住宅價(jià)格看，其新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1．1％和0．8％，漲幅比8月份分別回落了0．2和0．5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市住宅價(jià)格回落則更為明顯，從35個(gè)三線城市看，其新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0．9％和0．8％，漲幅比8月份分別回落1．1和0．6個(gè)百分點(diǎn)。

住房?jī)r(jià)格回調(diào)的因素有：第一，限購(gòu)政策仍是當(dāng)前一線和熱點(diǎn)二線城市得以控制住房?jī)r(jià)的重要手段之一。包括北京、上海、南京等20余個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市對(duì)購(gòu)買(mǎi)資格、購(gòu)買(mǎi)區(qū)域作出限制性條款，還有一些“環(huán)一線城市”受擠出效應(yīng)影響，也不得不出臺(tái)了限制性購(gòu)房條件，減緩了這些區(qū)域階段性住房需求釋放速度。第二，限貸直接降低了個(gè)人住房支付能力，成為這一輪市場(chǎng)降溫的重要措施。限貸不僅體現(xiàn)為貸款資格、貸款成數(shù)，也體現(xiàn)為貸款成本。例如，以30年期1．2倍基準(zhǔn)利率和8．5折優(yōu)惠貸款利率相比，直接導(dǎo)致個(gè)人住房支付能力下降了25％。6月份發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5．6％，比5年期以上中長(zhǎng)期貸款利率高出0．7個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房按揭貸款成本上升直接為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。第三，限售提高了房地產(chǎn)炒作空間。自2016年以來(lái)，各地先后有50多個(gè)城市加入了限售城市行列，限售年限短則2年，長(zhǎng)則5年。在住房持有成本增加的情況下，一些房地產(chǎn)特別是二手房炒作資金離場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期也不斷改變。從機(jī)構(gòu)發(fā)布的北京房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)看，9月份北京房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)為115點(diǎn)，較6月份下降了6個(gè)點(diǎn)。

三是進(jìn)一步完善住房供給體系成為前三季度的政策亮點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不斷深入，各地也因地制宜探索完善適宜的住房供應(yīng)制度，其中共有產(chǎn)權(quán)和長(zhǎng)租公寓成為住房供應(yīng)體系的亮點(diǎn)。從共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)看，解決了原來(lái)經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房普遍存在的隱性補(bǔ)貼問(wèn)題，并明確了產(chǎn)權(quán)份額和未來(lái)收益歸屬比例，是原來(lái)產(chǎn)權(quán)型保障性住房的升級(jí)版，北京市提出未來(lái)5年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，其中，滿足在本區(qū)工作的非北京市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30％。這對(duì)于破解大城市房?jī)r(jià)高企且難以短期內(nèi)回落至合理價(jià)位問(wèn)題，作出了一種有益的探索。在租購(gòu)并舉方面，一些龍頭企業(yè)和社會(huì)資本相繼試水長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，相關(guān)部門(mén)也對(duì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化加大支持力度。由于社會(huì)化租賃機(jī)構(gòu)對(duì)于租賃市場(chǎng)行為、市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制、市場(chǎng)盈利模式將發(fā)揮重要作用，因此，隨著長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目不斷探索和發(fā)展，行業(yè)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制也逐步提到議事日程上來(lái)。

促進(jìn)“新市民”實(shí)現(xiàn)住有所居

面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性變化和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制要求，處在改革風(fēng)口和調(diào)控風(fēng)口下，下一階段中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)和著力點(diǎn)在哪里？關(guān)鍵是要“堅(jiān)持落實(shí)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一政策導(dǎo)向，仍要堅(jiān)持需求導(dǎo)向，要緊緊抓住新型城鎮(zhèn)化新市民的住房需求，促進(jìn)新市民實(shí)現(xiàn)住有所居。

一是“新市民”的住房需求潛力巨大。

目前，按照常住人口來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58．5％，但是按照戶籍人口來(lái)看，我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42．4％，兩者相差16．1個(gè)百分點(diǎn)，而這個(gè)差距之中蘊(yùn)含著大量的需求潛力包括住房需求潛力。2017年的中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為2．45億人，相當(dāng)一部分流動(dòng)人口具有在流入地落戶轉(zhuǎn)化為新市民的愿望。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，就業(yè)流動(dòng)人口的平均月收入在近6年間呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，由2011年的2535元增至2016年的4503元，增長(zhǎng)了76．3％。2017年全國(guó)商品住房均價(jià)為7614元／平方米，如果按照90平方米住房測(cè)算，流動(dòng)人口的核心家庭的房?jī)r(jià)收入比為6．3，流動(dòng)人口的核心家庭基本具備了一定的住房需求潛力。

二是“新市民”的住房質(zhì)量亟須改善。

雖然從測(cè)算來(lái)看，城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)達(dá)到供求平衡，但由于中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)帶來(lái)的特有的“新市民”現(xiàn)象，住房發(fā)展仍然存在不平衡不充分的問(wèn)題。由于居住、就業(yè)穩(wěn)定性等方面因素，部分新市民家庭的居住質(zhì)量相對(duì)較低，居住在不成套住房的比例遠(yuǎn)高于戶籍家庭。按照第六次人口普查中城鎮(zhèn)部分?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，住房?jī)?nèi)無(wú)廚房的比例為9．97％；住房?jī)?nèi)無(wú)管道自來(lái)水的比例為13．35％；住房?jī)?nèi)無(wú)洗澡設(shè)施的比例為28．2％；住房?jī)?nèi)無(wú)廁所的比例為15．63％。1990年之前建設(shè)的住房比例為27．7％，1949年之前建設(shè)的住房仍有1％。房齡偏長(zhǎng)的住房面積也相對(duì)偏小，居住質(zhì)量也相對(duì)較低。因此，如何解決新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中新市民對(duì)美好生活的需求和住房不平衡不充分之間的矛盾，使住房真正回歸民生屬性，既是下一階段房地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)遇，也是對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的最大挑戰(zhàn)。

三是城市群戰(zhàn)略為吸納“新市民”提供了空間。

十九大明確提出，實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。在過(guò)去改革開(kāi)放和城鎮(zhèn)化40年發(fā)展歷程中，一線城市和區(qū)域性核心城市成為城鎮(zhèn)化吸納人口的重點(diǎn)區(qū)域。由于超大城市逐漸達(dá)到臨界規(guī)模，結(jié)合地區(qū)資源稟賦條件，合理調(diào)控城市規(guī)模、設(shè)置人口規(guī)模上限，成為我國(guó)超大城市的必然選擇。可以預(yù)見(jiàn)，下一階段城市群中二、三線城市將發(fā)力領(lǐng)跑，成為吸納新型城鎮(zhèn)化人口的重點(diǎn)區(qū)域。隨著這些城市戶籍制度、產(chǎn)業(yè)體系、基礎(chǔ)設(shè)施、空間布局不斷完善，將為新市民融入新城市提供完善的體制機(jī)制條件。

綜上所述，從短期來(lái)看，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn)，住房必將從投資屬性向居住屬性回歸。因此，在改革和調(diào)控兩個(gè)風(fēng)口下，我們既要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)發(fā)展的一般性規(guī)律，也要認(rèn)識(shí)到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)下房地產(chǎn)發(fā)展的特殊性。在住房供求總量基本平衡后，中國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模不會(huì)像一些先行工業(yè)化城鎮(zhèn)化國(guó)家那樣出現(xiàn)斷崖式下滑，而是將處于一個(gè)更長(zhǎng)的平臺(tái)期，這個(gè)平臺(tái)期為我們解決當(dāng)前中國(guó)住房發(fā)展不平衡不充分的最大矛盾即“新市民住房問(wèn)題”，加快推進(jìn)供給、金融、稅收、保障等方面的住房制度改革，提供了最好的政策時(shí)機(jī)。（來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)）